世界房价暴跌史

龙听

本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师，原标题：《世界房价暴跌史，房价可能腰斩吗？》，Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
! F) M7 G9 J4 h如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢？
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在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。) ?- u5 e) I3 |; Z9 o
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根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。+ |2 u, w1 O% M7 f
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房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。
) h, b- B8 `5 M. `外资也开始逐渐撤离美国房产市场，让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。
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7 F) f, A9 ?9 l9 g# x3 T2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。
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很多的机构将美国房产定义为避险资产，双极的分析师并不这样认为。
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事实上，回顾全球近现代房价史，美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日，美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
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房价暴跌的周期是怎样的？房价暴跌有怎样的标志和后果？如果房价终究暴跌，那我还是否能投资房产?应该怎么买？8 I! n7 ]* x* {2 b  D8 l
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今天我们聊一下世界房价暴跌史。
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世界各国房价暴跌
$ a. V: E/ y0 q1 Y- r! J6 U  {
+ P9 F6 ^; T9 \* ]; g按照国际上的定义， 房价下跌分为三个层次：房价调整、房价崩盘、房价投降。0 A. z, J& d0 V5 b. v0 a) X# m
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房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场，房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。
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: d+ ]% ]( m7 I( j- w$ k( C而房价投降又叫做恐慌性抛售，最早起源于古罗马时期。! i( x4 b9 s  ~. D& Q; K

' [* T6 U/ X& q; v- E4 c% z古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名。6 p% E; x: \* }" o' n. Y9 K) d/ t
克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。
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8 J9 T/ H" ]4 F; D, i当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。
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# [2 l; F7 S, l" ~房价投降一词由此而来，现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。; l* A0 @+ n$ R( ~

0 h+ Y$ k' H# l3 b有的朋友可能要说，这外国人也太少见多怪了，如果标准这么低，国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。0 k, \: a: s; c

% j8 Q5 c0 w' u- C: J# i与中国过去的不同，外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。
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美国：1800-2008
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4 u6 G* G; A# f美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。
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从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。# d& k1 H6 X7 ]9 P

/ S) j9 z8 \7 a0 g( k  F* {1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。2 V' s3 F" @  U9 G+ {

; D# ~# e2 }) D7 w  a  G5 ^1 E2 G其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。
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1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。
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2006年7月，美国的房价从高点开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。; q$ U* |: S" C# I/ n, T  {% D
当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。6 a  j% Z& l9 V$ X( T% _. t5 c; ?

4 v$ \0 f: X) L8 R/ y9 s2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。
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4 z2 y1 M7 K8 \# P' C8 t很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。
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这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。( ]9 @% y7 Y$ I- f$ ]$ }/ {- |
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英国1973-2008' l3 }  {  f0 I! F7 J9 J* V

' d% L! c0 Y0 ?6 C9 f/ c5 i虽然近现代以来，英国只经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。  S& c. Q2 v6 a8 D5 Q5 V

2 Z8 e. a( ~- `: c& Y4 k2 e% F英国曾经是一个以租房为主的国度，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。7 U4 h( f9 G+ s

: K' ?: O& y$ e# h: I3 S' F4 f1 V时至今日，英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家，每千人仅有410.8套住房。- G: S& a( n9 z$ z, T4 N6 ^/ e

+ u0 k- |- j; ]8 j  A20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间，房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候，英国的业主数量已经赶上了租房住户。% @& j/ z; s& o% f! j2 k

5 o7 O( L4 P" E8 g/ K: e1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。; [/ }; U: d# ~/ @8 g9 g7 o
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80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信：房子是自由民主的基石。' E( ^: o7 q% f+ s( r. y
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1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。
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然而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。! C9 h  Y& r7 R

3 {# L( a( |1 b% e4 P* d伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室，拿着账单痛哭流涕。; {0 J* s0 q6 Z0 i% D' S5 I8 r

( b" b! u1 O  A3 ]6 |, e+ O1990年，22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年，大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。 ' [" A: a/ w1 ^6 p7 o$ x
这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。  F( R' T+ V: {0 q

9 B& ?0 N0 |( p3 A0 M0 D5 ~/ {随着2000年后的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。8 E& o7 t( n( J$ v" `

" Z# J" S6 m* N' J6 ~  D8 a2007年初，当时的信贷市场已经在释放风险信号，2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。+ Q0 p0 f" C4 P& n2 n/ X8 @

3 q! P6 b) ^( u" a1 l0 Z# \( [欧洲：2007-2009
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2 e6 _% I& [$ C+ v+ o相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。- w2 ?, s8 `! J" w. h1 Q$ @  |

8 q; m7 D; d& y, _' x" w8 {截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。
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$ H$ H4 u0 M/ I* @5 V即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。
4 a3 n0 q0 G+ x% i4 s5 F当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。" f- R& N5 C- Z2 |- C8 J. w% s

6 H9 J& Y3 k. P+ ]当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。
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7 ^! o- @/ P- G& r& e+ }, c# S2 ]过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。在这种情况下，巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第二，仅次于中国香港。
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在网上，很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。
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) K# G9 l+ z6 M+ z8 R但事实上，房价跌了之后，欧洲人更加租不起房了。
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坐标希腊，一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。
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她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。( ?2 O' x/ m  V, \% B% O
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东南亚：19974 \- u4 ?; E( F& h6 F2 I! `1 a$ w
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当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。
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以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。. m! j7 ^/ l1 `: G

1 F5 D& r+ F5 o然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到原点，并且在2018年底，超过了峰值的132%。
$ {3 D+ s3 n: C. J5 g- O" t
: o7 L9 x  [# P相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。% s$ w+ i( ~# I* H
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1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。9 m' _$ K0 Y. q

$ ~5 n# ^( i( \+ ?9 {4 F3 p截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。
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泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。
4 ~' V0 A- u' u' G; q3 ]2 N5 A虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。( A2 A7 C, K' ~& K

4 F0 s! M6 Q4 t8 H. ]& K根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。- ?8 a/ O. T: V# `$ o' ~2 T( u

/ \+ n/ K, ]9 v8 k& u% V% ?2 `( n其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。7 j6 h5 D4 u3 @% F. S0 r5 o* P
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相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他信被驱逐。! l- h( q0 T7 H; U  m; L- _3 Q

; b2 J; t, v+ B1 E7 B: i. L; v- g4 K日本：1991-20098 z" j- K9 R+ N' k* n; ^
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当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。! s$ w. J* P7 l2 ?0 v% j. R

* ~; T# b. N- X8 b1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。9 ]/ j  d7 Y' e8 \
然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。7 d5 }/ J! H: q; G
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下一次房价暴跌？
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3 `! J; Q- |1 ~0 R, H5 S- |回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。# L5 d: ~3 ]- C! c5 n( {
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房价会跌吗？房价一定会有跌的时候，即使国运昌隆如美国，在经历64年的房价整体增长后，一样会在2008年房价崩盘。
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房价有可能腰斩吗？完全有可能，美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩，那些整体房价腰斩的国家和区域，部分地方房价下跌9成都是可能的。- V+ S. F1 l, A3 Z/ i% X
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房子还能买吗？即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价在经历短期波动后迅速上涨。# p1 z: J+ }" n2 }2 `! f
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那些在美国曾经全面崩盘的城市，例如底特律，费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。
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那些腰斩后5年才房价恢复的城市，看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者，5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。8 Z! `# K: }7 G+ q$ s
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房价暴跌并不可怕，泡沫飘去之后，真正的金子才会露出水面。真正可怕的，是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。
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* ]- J, B6 Q9 a5 M; U0 L- T1 g地球上最好的投资就是地球本身，关键是看你投资在了地球的何处。
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本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师