融资趋紧房地产行业何去何从

龙听

7月以来，监管层对地产行业融资进行了全方收紧：首先，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模；其次，一些地产贷款过快的城商行受到约谈，对贷款过多的房企给予一定限制。近期，国家发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。总体来看，监管层对开发商融资逐步趋严，本文将从政策、资金链两个方面来剖析对房地产行业的影响。

多种融资渠道受限，拿地扩张意愿将收缩。近期监管层面呈现两方面特征：一方面，相比较以往地产调控，本次调控更全面，无论是表内信托融资、表内银行贷款还是海外债券发行都全方位“兼顾”；另一方面，在总量和结构上做到了相互结合、相互补充，体现在开发商拿地前融资进行了“余额限制”；结构方面是“因城施策”针对不同城市具体情况采取不同措施，比如西安、苏州等地。相比较其他融资渠道，信托融资限制对地产行业影响较大，预计开发商土地购置需求将难以出现明显改善。

短期不宜盲目悲观，地产投资仍有支撑。开发商拿地的资金主要有股权和债权两大块组成，信托贷款占比则超过了五成，部分公司达到七成。开发商在拿地之后向银行抵押贷款，回流的资金一部分用于偿还拿地的债权融资，一部分用于建安工程，在建筑进度达标后便可以向居民进行预售，最后资金全部回笼。不难发现，只要能拿到地，建筑、安装、按揭等后续一系列投融资行为就能够进行下去。考虑到本次信托融资更多的是侧重“余额管控，增量限制”，所以短期拿地将更多的是边际上转弱。从近期公布的数据来看，地产投资依然处于高位增长，当前库存处于历史低位，在销售“超预期”的背景下，补库意愿有所增强，无论是投资还是销售都是有一定的支撑作用。

政策大幅调整有限，仍以区间调控为主。当前政策的重心还是以区间管理为主，既不会让房价过度涨，也不会让房价过度跌。区间管理的核心就是预期管理，而稳地价就是预期管理的具体体现。限制信托融资的目的其实就是稳地价、稳地价也相当于间接稳房价，从而稳住了投资预期。另外，从近期媒体的报道来看，监管层有“月度观察、季度评价、年度考核”的说法，其含义就是在跟踪月度数据的基础上，每季结束后做相应的调控，最后在年度进行总结与考核。本轮监管举措大都是在7月上旬公布，因此接下来则进入政策“观察期”，新一轮地产政策将根据三季度表现给予调整。

综合来看，当前地产调控总体思路还是以“稳”为主，虽然信托融资受到了总量限制、增量管控的约束，但更多体现在拿地边际变化上的影响，后续变化需进一步观望。短期投资者无需过度悲观，预计年内地产投资增速有望维持10%附近，对商品需求依然有支撑。                      （作者单位：东海期货）