不动产依然香！ 三只保租房REITs受险资热捧 上市10天最高涨幅达38%

龙听

据财联社记者统计，截至目前，首批上市的中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT较发售价涨幅分别达到了30.38%、38%、35%，受到市场热捧。保险资金也积极参与到首批上市的保租房REITs申购中，业内人士指出，无论从安全性还是收益来看，三只保租房REITs都是不错的产品。

　　业内人士表示，预计未来保租房项目还有着很大的需求。新的保租房REITs与传统不动产项目相比，增加了配置灵活性，既有稳定的现金流保证，也有不错的收益。从国外经验看，保险资金也会持有包括写字楼、停车场在内的一些不动产物业。在长期债券利率走低的趋势下，险资依旧在寻找能提供稳定长期现金流的优质不动产。

　　险资积极参与三只保租房REITs认购

　　首批3只保障性租赁住房REITS在8月末上市交易。此次上市的红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的发行规模分别为12.42亿元、13亿元、12.55亿元，产品受到市场追捧。

　　浙商证券指出，保租房REITs认购火热度远超已上市REITs.根据询价认购倍数和募集认购确认比例，三支保租房REITs按热度排序依次为红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT，整体破百的认购倍数已打破行业记录。

　　保险资金也积极参与到保租房REITs的认购中。以红土深圳安居REIT为例，据财联社记者统计，在252个投资者账户中，共有94个保险资金账户参与，占比近四成。

　　参与申购的保险机构包括泰康人寿、众诚保险、诚泰财险、安诚财险、天安人寿、中邮人寿、君龙人寿、中原农业保险、新华人寿、人保财险、人保健康、生命保险资产、富德财险、光大永明人寿、太平人寿等。

　　据新华资产披露，其红土深圳安居REIT获配4719.01万元，占比3.80%，位居全市场首位；中金厦门安居REIT获配5542.70万元、占比4.26%，华夏北京保障房REIT获配4353.83万元、占比3.47%，均位居全市场次位。三只租赁住房公募REITs总获配金额1.46亿元，居市场首位。

　　一位参与申购红土深圳安居REIT的保险资管业人士对财联社记者表示，无论是从安全性还是收益来整体考虑，首次上市的三只保租房REITs都是不错的产品。

　　另有保险资管业人士对财联社记者表示，新的保租房REITs与传统不动产项目相比，提供了流动性便利，增加了配置灵活性，是最一段时间以来都比较关注的配置品种。同时REITs的配置价值与不动产投资类似，长期稳定租金回报的现金流是投资决策中比较看重的，本身是满足险企资产负债匹配需求的。

　　将保障性租赁住房列入REITs试点项目有助于实现租赁住房参与方的良性循环和资金回收，实现“房住不炒”的最终目标，保险资金参与投资符合政策导向的需求，建纬律师事务所合伙人成沂表示。

　　看好保租房项目稳定现金流和收益

　　上述参与申购的保险资管业人士指出，目前情况下，保租房REITs产品可能会受到推崇，因为保租房REITs比较安全，现金流也非常稳定。未来一段时间看，以中国消费者收入水平，预计对保租房还有比较大的需求。而且，政府是可以调剂这个需求的，需求减少的时候，推出的产品可以减少。

　　他还表示，目前来看，尤其是一线城市、核心地段的保租房，现金流的稳定性会非常强，是值得配置的。

　　浙商证券指出，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT底层资产位于一线城市深圳、北京，中金厦门安居REIT底层资产位于典型人口净流入城市厦门，较高的常住人口和较低租售比让租赁住房市场需求居高不下。

　　在租金收入方面，浙商证券研报表示，各底层资产租金定价均仅为周围市场化租赁市场租金的六七成，对于北京和厦门保障性租赁住房低于周围九成租金的相关政策要求还有较大的上升空间。

　　浙商证券还指出，红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目出租率分别为98.78%、99.29%和94.66%，出租率几乎达到饱和状态，具有相对稳定的租金收入；同时运营趋于稳定成熟，毛利率逐渐由负转正，并呈现上升趋势。

　　截至今年第一季度，红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目毛利率依次为52%、68%、70%，盈利水平良好。根据招募说明书，在合理假设下，三个项目2023年可供分配金额分别为4918万元、5263万元和4960万元，预计现金分派率分别为4.25%、4.34%和4.31%，十分可观。

　　险资依旧看好不动产配置

　　上述保险资管业人士表示，从配置总体来看，不动产项目一直都是险企关注的重点，保险公司通过各种形式持有不动产项目，包括有投资性物业，股权和债权的形式投资不动产。

　　“从主要上市险企公开数据来看，不动产投资占险企非标投资百分之20左右，名义投资回报率5-6%。一方面是他们具有配置价值，另一方面险企投资包括棚改项目，区域性民生工程这些符合国家战略的底层资产，也是保险公司责任投资的体现”，上述保险资管业人士指出。

　　上述参与申购的保险资管业人士指出，长期来看，债券利率呈下降的趋势，在不断走低的基础上，保险公司配置债的压力会逐渐突显，到最后固定收益可能越来越无法覆盖它的获取成本。

　　因此，上述人士表示，从国际上保险公司配置经验来看，会持有一些不动产物业，例如写字楼，收费的停车场等，它们稳定的现金流和收益率可能比债要高一些。再就是将长期蓝筹股的股息率作为稳定现金流的回报，预计未来保险公司会加大上述两方面资产的配置。

　　上述人士还表示，未来不动产要考虑北上广核心地段的写字楼，疫情期间如果有洼地可以考虑长期持有，以及能产生现金流的物业，例如仓储、停车场以及保租房。

　　在中国平安2022年中期业绩发布会上，中国平安首席投资执行官邓斌也表示，不动产发展前景仍然可期。在平安2200多亿险资配置的不动产中，一半以上是实物不动产，即一线城市布局长期收租带来稳定现金流的不动产。对商办、工业园区、数据中心，基础设施建设等，中国平安仍保持着浓厚的配置兴趣，寻找提供稳定长期现金流的优质不动产。