世界房价暴跌史

龙听

本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师，原标题：《世界房价暴跌史，房价可能腰斩吗？》，Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
' L: ], \  s/ C4 m如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢？7 ~( {+ C0 K( z3 M

+ g& P( ]  F' h% d在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。4 k6 n: A  D7 T$ I3 m+ I: f
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根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。
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房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。+ f# x+ I" f, V* `! U  [
外资也开始逐渐撤离美国房产市场，让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。
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- i' P" B7 \" N, E; J2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。
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很多的机构将美国房产定义为避险资产，双极的分析师并不这样认为。
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* y1 p1 Z$ w& |# n# X- @* u1 f$ g事实上，回顾全球近现代房价史，美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日，美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
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房价暴跌的周期是怎样的？房价暴跌有怎样的标志和后果？如果房价终究暴跌，那我还是否能投资房产?应该怎么买？! W/ p  G9 x( m/ T" ~; j: `( E

9 {, ?# ^$ C* b今天我们聊一下世界房价暴跌史。
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世界各国房价暴跌( x" J0 T' G) L  e' u, }. ^: z3 B2 z$ G
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按照国际上的定义， 房价下跌分为三个层次：房价调整、房价崩盘、房价投降。# B. e' h/ H( w2 H: f% g

6 V: t- e9 X6 N! N, A, o4 l2 g, m房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场，房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。
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而房价投降又叫做恐慌性抛售，最早起源于古罗马时期。
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7 s5 f8 R# W; u4 S古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名。
8 h- E' n1 b* ^. o1 s克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。
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当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。/ M. R0 |+ A% l- f) m# n# ]
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房价投降一词由此而来，现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。
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0 J* ]7 f$ H. _有的朋友可能要说，这外国人也太少见多怪了，如果标准这么低，国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。6 }6 V' X# {$ J5 G& Y( u1 J
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与中国过去的不同，外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。& O) M( S  l9 w; |% A) Q9 d
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美国：1800-2008
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美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。6 b9 b! ], Q% Z( d. `

# P7 }% X# E# e$ ]* T( u% |7 l. n从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。1 G) J- Y% U* C7 r- Q4 u; C

& C  p+ r! t/ c( p1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。# j0 h; O. L) @2 o3 O+ G9 B; K* g
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其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。
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& B; o8 c+ ?2 ]" h0 Y$ q  Z$ B1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。
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+ [0 D+ f: o7 d1 b2006年7月，美国的房价从高点开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。- ^7 m, p* h3 R. G& N
当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。
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2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。7 }) k% v# N1 \6 i1 q* U
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很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。3 W  @( M& g* f0 \; L) n# x

& z" Z5 E9 P5 y. Y2 \! W4 L这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。2 \7 K" E. T* b5 h8 x  z% _8 ^

* ~, H6 P! i) P6 s  G( T. }4 F英国1973-20082 u" U! Y+ w" u% C/ ?! N9 ]

# H/ B. V3 Z0 J; ]) a6 T: b& y: o7 J9 K虽然近现代以来，英国只经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。8 ]! x$ Y0 k, a+ S, B
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英国曾经是一个以租房为主的国度，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。
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% x0 b# v. @0 |时至今日，英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家，每千人仅有410.8套住房。
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20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间，房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候，英国的业主数量已经赶上了租房住户。5 ]* w- G0 a0 |, I$ R/ l

1 V% m# I2 M8 H. R1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。) m. y, v4 T( ]  q4 J5 P
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80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信：房子是自由民主的基石。
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  x3 t- m. U8 I; M8 T1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。8 B& K4 F! S& C5 l8 T

( P' X% }! U8 V! |4 U. b然而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。
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伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室，拿着账单痛哭流涕。& s5 T' R" y4 L4 F6 Y$ k
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1990年，22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年，大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。 " c7 d8 i7 F" i$ U, X
这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。
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- K) S% S2 H' e8 ^) s: G7 r' K. `/ {随着2000年后的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。* t0 A; U4 x# a) n* w

  ~* |4 u' G2 {+ J3 A2007年初，当时的信贷市场已经在释放风险信号，2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。
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欧洲：2007-2009( e, N) P! O6 z% _
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相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。
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截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。' `3 l( y- n# G7 }2 N# a" S# V1 n  ^

' A/ p+ J* I7 h3 z5 W即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。9 x% i! i1 ?$ O; Q: d# ~. l) B
当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。
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* ~  Z2 a, G2 v3 R) C8 `9 K" W当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。
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) w  y" Q5 W( x% |7 F过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。在这种情况下，巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第二，仅次于中国香港。( \# A8 H6 g( z$ f# }+ t
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在网上，很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。
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! d7 Z! x4 J9 [但事实上，房价跌了之后，欧洲人更加租不起房了。
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坐标希腊，一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。, e0 b) P& R' E* D! \: }4 g+ W

/ ?/ O4 L* i  G9 E" R她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。( n' y4 |. ?9 A3 u9 ~- |' n$ w

; B  v% b) q. F' e# Y) }3 [东南亚：1997
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6 @/ A9 I. I8 p/ \" k4 X当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。" c& Z6 N' I4 Q0 ]- w; Y

. ^8 g" C7 ^: {3 A6 I6 _$ V0 o以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。
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( y2 b$ q# W4 N2 _4 @7 `/ k$ z然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到原点，并且在2018年底，超过了峰值的132%。
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3 T- @! L. O0 [) I7 T5 U; `相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。
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$ X# X3 n7 Y! X1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。& M: H. I: m1 j/ S

% @4 v0 k1 T9 V2 V截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。
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泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。
$ X2 P& |) r5 C/ m# {8 O. b虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。
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6 |% Z9 t# P9 [* `1 ^' F. V) V根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。
. z% @( N+ n9 j: W. S1 s
+ E# u/ ~; _  j/ a" z- q其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。
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相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他信被驱逐。
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$ C0 M; E) D6 L9 n9 R( [. H日本：1991-2009! i# M/ j$ m3 n  |- ~+ f/ m
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当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。! ~6 J& }6 B3 I

! k9 P, Y6 l0 B1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。
7 l/ k$ a2 y7 V+ t/ F( s% ]然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。
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' [3 M0 b8 y7 W3 ]$ S下一次房价暴跌？
6 P* G7 E- S+ v9 a, J# O+ j
* }' L) c9 O2 a) V5 u" D2 P: A回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。2 M! s+ \! w7 x

- }: |+ S1 c$ Z" t' N房价会跌吗？房价一定会有跌的时候，即使国运昌隆如美国，在经历64年的房价整体增长后，一样会在2008年房价崩盘。1 Q0 X! X8 j6 l- k  d; ~
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房价有可能腰斩吗？完全有可能，美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩，那些整体房价腰斩的国家和区域，部分地方房价下跌9成都是可能的。+ O9 B1 h! `) ~; `+ X
* j8 e( @! J% d$ N7 P
房子还能买吗？即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价在经历短期波动后迅速上涨。
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那些在美国曾经全面崩盘的城市，例如底特律，费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。; O) c) [" ]9 a& t( v4 f

2 g0 j/ m& q! ~, |9 v9 D7 M那些腰斩后5年才房价恢复的城市，看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者，5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。
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4 z  }+ t- }- k! `/ T" |, W6 Y, A房价暴跌并不可怕，泡沫飘去之后，真正的金子才会露出水面。真正可怕的，是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。1 \$ J. c% j3 M! x
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地球上最好的投资就是地球本身，关键是看你投资在了地球的何处。
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# B6 g# {. Q; Q2 {- r' {6 V& U本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师