如何深刻理解房贷基准转轨至LPR的逻辑？

个人住房抵押贷款利率正式迎来与贷款市场报价利率(LPR)接轨的新机制。

8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中，个人首套住房房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套住房房贷利率则不得低于LPR+60BP。同时，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

这意味着，在一个多月的过渡期后，市场新增的个人住房贷款，其利率的定价基准将不再是5年期贷款基准利率(目前为4.9%)，而是更为市场化的5年期以上LPR品种。LPR利率机制改革，是央行近期推出的利率市场化措施，据8月20日公布的首期LPR数据，5年期以上LPR为4.85%，较相应期限贷款基准利率4.9%低5BP。

8月25日，一位接近监管的人士对21世纪经济报道记者表示，此次规则的出台，延续了“房住不炒”的精神，“利率下限整体略有抬升”；但同时也做到“居民利息支出基本不受影响”。

其表示，新规下的首套房贷款利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)、二套房贷款利率(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)下限，而此前二套房“利率下限是4.9%这个基准利率的1.1倍，也就是5.39%，实际上调整后跟目前国内房贷的最低利率水平差不多”。

据央行公告，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。同时，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

“当然，部分房地产调控更为严格的地方，首套房利率就需要在LPR上家加若干个bp，二套房利率的LPR加70bp、80bp。”前述接近监管的人士补充道，此番改革后，房贷利率的弹性将进一步加强，“鼓励银行根据客户的信用状况更进一步开展市场化定价”，尽管整体而言居民家庭新申请房贷的利息支出不会受到太大影响，但个体之间的差异可能加大。

央行还规定，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

“目前国内绝大多数房贷都是浮动利率的，而国外其实有不少房贷利率是固定的。”前述人士对21世纪经济报道记者表示，央行推出这条规定，也是为了让借款人可以和商业银行商定更为细致的利率相关条款，以降低相关风险。

该人士强调，此次个人房贷定价机制的调整，只针对新增个人住房贷款，10月8日之前发放的房贷仍按原合同执行。

“存量部分的个人住房贷款，一来量比较大，二来利率差异也较大，一些多年前发放的贷款，利率较低，整体也比较复杂。”该人士说，存量个人住房贷款利率基准转换，目前尚未有明确的时间表，“预计转换思路会与这次新增贷款利率转换的思路基本相当。”