今天 澳央行降息至30年来最低值 澳洲楼市迎来历史性拐点
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今天 澳央行降息至30年来最低值 澳洲楼市迎来历史性拐点
刚刚，今天，澳联储宣布将官方利率下调25个基点，至年利率仅1.25%的历史新低。随后，澳洲四大行迅速跟进降息，ANZ澳新银行首先宣布降0.18%，CBA联邦银行宣布降0.25%，澳洲信贷大宽松时代迅速来临。
澳联储利率已经达到近30年以来的最低点。
中国央行和欧美央行有所不同，中国央行调整利率更多的是基于政治的逻辑。
而欧美央行调整利率，主要基于两条：通胀和就业。
这两个指标是衡量欧美央行是否称职的关键指标。
经济过热，就加息防止过热。
经济疲软，就降息刺激经济。
让经济保持在可控的安全范围内运行。
所以，不要用中国式思维来考虑国外，中外货币政策不同，中外央行职能也不同。
澳联储要刺激澳大利亚国内经济更快发展，迎接5月18日刚当选的新一届内阁政府。
尽管澳联储此前几个月因担心高风险家庭债务进一步增加而不愿降息，但鉴于通胀率在近三年的大部分时间里一直徘徊在2%至3%的目标区间之下，且失业率正开始上升，澳联储不得不采取这一行动。
所以，今天，澳联储宣布联息，旨在改变两个数据。
1、刺激消费，让物价提一下(包括房价和物价)。
2、刺激经济，鼓励投资，让就业形势更好一些。
中国央行最近大规模降息是2015年，那年一共4次降息，最后一次降息是2015年10月24日，一年期存款基准利率降至1.5%，维持到现在。
然后，在2015年底，我们看到了深圳、南京、苏州、合肥、厦门的房价暴涨，2016年扩散到上海、北京、广州、武汉、成都、郑州等城市，开启了这轮房价大牛市，然后在2016年国庆节开始全国调控，一直维持到至今的四限时代：限购限贷限价限售。
澳洲房价目前处于什么样的周期呢？
我们来看这个25年来的澳洲房价指数曲线图，可以看到目前澳洲房价处在新的一个谷底位置，而上一轮的低位是2009金融危机之后出现的，然后在2012年开始启动上涨，2016年到达巅峰。
随后2016年初澳洲全面禁止海外购房贷款，也收紧了澳洲本地人贷款，澳洲房价随之止涨，到现在，到达阶段性底部。
今天，澳联储先放了第一枪，降息。
随之而来的，还有三枪！
1、5月18日澳洲大选，联盟党(自由党)上台，代表着之前工党宣称上台要执行的取消购买二手房负扣税政策不会实行，消除了风险预期，二手房可以继续抵税。
2、自由党竞选之前宣称上台将为澳洲首次置业者提供帮助，购房者只需首付5%，其它15%由政府担保(涨价了再还)，代表着政府为房价进行了兜底，该项政策在年底之前出台，将释放不少首次置业者进入楼市，不再租房，而转为买房。
3、5月22日，自由党刚上台，澳洲审慎监管局(APRA)送来了大选之后的房贷政策暖风：拟取消目前银行评估房贷借款人的还款能力时使用的最低利率7%。也就是放宽贷款审核标准，释放更多额度。
4、6月4日，澳联储宣布将官方利率下调25个基点，至年利率仅1.25%，达到30年以来的最最低值。
四枪之后，澳洲房价会如何变化？
利率低点，房价低点，两相叠加。
毫无疑问！澳洲房价已经真正的迎来历史拐点！最佳的入场时机就是现在，不是明天，而是今天！
对于看好的事情，对于认定的观点，从不掩饰，如果观点不敢说，不敢面对未来的验证，还做个毛线分析？
2016年10月份，看到了西安、重庆要补涨，于是强烈推荐了西安重庆。
2017年初，看到了海南的补涨，于是强烈推荐了海南。
2018年初，看到了云南的补涨，于是强烈推荐了云南。
2019年初，看到了珠海的拐点，于是强烈推荐了珠海。
今天，强烈推荐澳洲，并重申观点：澳洲楼市迎来历史性拐点，你今天买入的澳洲房价将是未来20年的最低点。
而，在澳洲，强烈推荐澳洲第三大城市的大布里斯班地区，并强烈推荐布里斯班和黄金海岸相连的昆州东南区。
基于未来15年，租金回报率+升值回报率=最大最优选的选项。
为什么？用三张图说明问题。
1、看人口增速
2、看房价差距
3、看租金差距1先看最重要的人口
锁定人口增长最快的黄金海岸、阳光海岸、布里斯班这三个城市，这三个城市都在昆州，相距只有80公里，是目前澳洲人口流入最快最明显的城市带。
2再看房价历史变化和价差
在澳洲8大首府城市之中，房价在均价之上的就是悉尼和墨尔本，第三大城市布里斯班和第四、第五、第六大城市房价差不多，布里斯班房价是悉尼的一半。
为什么房价相差这么大？因为在2012年开启的这波澳洲房价涨幅中，布里斯班完美错过，但现在，正是时机。
也称之为，补涨。
于是，我们就重点关注布里斯班，因为补涨正在发生，未来空间更大，如同，你在2016年买入杭州、2017年买入西安一样，并不是说这儿最好，而是，升值空间更大，回报率更高。3再看现实中的2019一季度最新租金
悉尼租金中位价582澳元/周，墨尔本租金中位价454澳元/周，布里斯班租金中位价436澳元/周。
租金的差距远小于房价的差距。
布里斯班、黄金海岸租金回报率远超悉尼墨尔本，租金高，一定能带动房价涨。
这里面，就是未来15年，租金回报率+升值回报率=最大最优选的逻辑。
综上，我们看了人口、房价、租金。
在今天，澳联储刚刚宣布降息之际，在5%首付还没有落地之前，在APRA实质性放松信贷之前，站在错失上一轮房价涨幅的布里斯班黄金海岸的房价周期，你现在买入的房价，放在未来20年，一定是最低价。
前提是，别瞎买！
去相信一个专业的人，去相信一个有责任、有底线的专业人士。 |
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发表于 2019-6-4 16:20
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