坐拥六七十套房的深圳炒房客的血泪史，或许可以让疯狂的投机者清醒下来(转载)
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坐拥六七十套房的深圳炒房客的血泪史，或许可以让疯狂的投机者清醒下来(转载)
没有人会相信，2007年之前手里就有六七十套房的一个资深投资客，现在却成了个穷光蛋。这是我曾经的一个采访报道对象阿牛（换个化名）。他死于高杠杆，倒在了黎明前的深夜里。
十年一觉扬州梦，赢得青楼薄幸名，对阿牛而言，这是一段跌宕起伏不堪回首的往事。今天回首阿牛的故事，是希望有所启发，让更多投资者借鉴他的血泪教训。
1、他是怎么死的？
阿牛从03年开始学习炒房，到06年手里就有60多套房。2007年1-5月的深圳房价增长100%，到07年6月，他也预感要调控而减持过，但调控没有在预期时间到来，赌徒一样的疯狂，忘记了见好就收。
没想到刚过2个多月，调控却意外降临，07年9月27日，加息，首付提高到4成，限贷，全国楼市瞬间熄火了。深圳楼市在2007年10月后，市场快速回调，新盘价越来越低，宝安西乡的泰华阳光海最后一批洋房居然以8000元/平米的批发价卖掉，而1年前高层都卖到1.5万。
多头纷纷缴械投降，想起巴菲特的名言“别人恐惧时我贪婪”，使阿牛做出大胆预测，底部到了！
2007年12月和2008年1月，他又入手了20套，而其中，从朋友那接手的南山区蛇口某盘三套房算是埋下了几颗炸弹，当时市场价只有2万多一平米，他讲究朋友情谊按3万块接手了。
结果抄到了半山腰上。为别人接盘，自己套死了。
阿牛具体炒作的手法，仍然是做高贷，转按揭，从银行套钱出来，高杠杆的具体玩法。
08年A股泡沫破灭，原油价格突破100美元，输入性通胀明显，几乎是一个月加一次息的节奏，令炒房客苦不堪言，舆论每天都是房价腰斩，断供潮此起彼伏。
阿牛的炒房团朋友一直都劝他撑着，房价很快到底不用怕，但市场信心逐渐丧失后，开始劝他把房子协议卖掉，按市场价计算阿牛那一个多亿的房子，全卖了要亏去5000万。但他们给他算的账似乎让他更没有信心：假如他的资产是两个亿，一个月跌20%，那就是跌4000万，加上银行利息和交易成本，一个亿一个月就可能亏3000万。
走投无路之下，08年6月，阿牛只好把他的房子全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。
2、为什么不降价套现？
很多人以为这是编写的故事，他随便卖几套房也够撑过去的，怎么可能死呢。现在深圳楼市虽然在调整，但投资客想抛盘，稍微降价10%都能成功套现。
可是你知道当房子卖不出去时，要回流资金时有多难吗？大跌时才知道什么叫不动产。
2008年资本市场哀鸿遍野，股市楼市跌的梨花带雨，新房价格跌幅都在50%以上还卖不出去，更何况二手房，跌的多亏的裤衩都没了，套出来的钱还不够还银行贷款。
那一年有着上百家门店的中介老板都跑路了，过山车式的房市，真是惊心动魄。08年国庆，美国次贷危机爆发，引发全球金融海啸，市场信心完全崩溃了。
其实当没有流动性的时候，多少资产都是虚的，只是负资产而已。
深圳是个没多少人情味的城市，任何东西都可以用金钱来度量，请人办事，不要跟我谈感情，给多少钱办多少事。面对各大银行每个月30多万的还贷压力，阿牛想尽了各种挽救的办法。
他也学过一些炒房朋友，拿信用卡套现融资来还贷，他说一张信用卡最多可贷到10万，很多炒家手上大都有十多张信用卡。但巨额的月供，信用卡还贷难以支撑太久。
一些炒家用左手倒右手的方式自救，就是将房子卖给亲戚或朋友，再出点钱贿赂一下中介和银行，一套100万的房子最后可能评估成200万，炒家再拿着这200万去还其他房子的贷款，又可以撑一段时间。不过银行也不是傻子。
最后阿牛熬到了山穷水尽，昔日和他一起看房炒房的朋友，都在想着怎么自救，即使手里有充足的资金，也不会借给他，因为谁也预料不到这场持久战还要打多久。
3、他为何没有东山再起？
次贷危机令中国09年开始恐慌性的救市，降首付、降利息，增加信贷投放，随着4万亿的到来，深圳房价在09年1季度探底。
很多人好奇的是，像阿牛这样的骨灰级炒家，为什么没有东山再起？那时候随便借个几万十几万也够买房的首付。
当新的炒家汹涌而出时，阿牛却只能眼巴巴的看着曾经和他一起在房地产江湖上叱咤风云的炒家发财。因为他被列入了银行的黑名单，没有收入来源，没有月供能力，没有朋友愿意借钱给他，连一份体面的工作都难以找到。
其实这些都不是问题，没钱可以找0首付的房子，还可以玩空手道，关键是买房名额。他很想翻身，但四处找不到名额，没有人愿意借给他，因为没人再相信他。从09年到2013年前，深圳仍有很多机会找到0首付的房子，之后也能找到首付一两成的房子。
他几次想拉我入伙，可惜我也是胆小鬼，而且刚入社会，人心险恶，对他毕竟不够了解，也就不够信任。而且那几年深圳楼市一直波澜不惊，起伏不大。
2009年深圳的累积涨幅在30%左右，2010年4月调控再来，二套利率上浮，改善需求被压制，随后的国庆深圳除了限购政策，并且认房认贷，市场重回平静，并在2011年中出现了小幅回调，2012年上半年楼市重回升势，每年以10-15%的涨幅上涨，在2013年末后趋于平静，2014年整个市场稳中偏弱。
稳定的楼市，让人觉得并没有多少利可图。回头来看，谁又能预料到会有2015年后的暴涨呢！
好像是在2010年，阿牛跟我说他借了20万炒股，希望一举扳回。我没有问他炒股的盈亏，因为熊市里，一个新韭菜被割的可能性很大，我不想去揭开他的伤疤。
后来朋友投资让他组织了一个十来人的小团队，专门找笋盘，赚点小钱。小团队的员工，人前尊他是大哥，幕后却当他是傻子，他们背着他偷偷转手操作了十几套房子，他发现后，顿感心灰意冷，最后解散了这个小团队。
4、一无所有，只能离开深圳回老家
非常不幸的是，就在他08年破产时，他的家庭也出现了破裂，妻子逼着离婚，让他给300万，那时候，他连拿出3000块都是问题。一直到今天，他们分居多年，但因为没钱给，她妻子一直拖着不离婚，各过各的日子。
亲人的背离，朋友的冷漠，让他逐渐失去了信心，他觉得自己永远也不可能再炒房翻身了。
在深圳奋斗十多年下来，从一个亿万富豪沦落到打工族，昔日炒房风光一去不复返，最终仍是一无所有。
缺乏温情的生活，让他开始想要逃离深圳。就在2015年这一轮房价暴涨前，阿牛无奈的回到了他老家。
很久没有联系，我最近给他打电话，一谈到过去几年完全有机会重头再来时，他说话的分贝突然就飙升了，显得十分激动，他何尝不想呢，可是没有人愿意借他名额。
他说不怨别人，这都是一个人的命。
我能感觉到，他仍然很留恋深圳这座充满激情和活力的城市，至今他手机仍是深圳号码，也许这是深圳带给他的唯一存在感吧。
1. 调控前都经历了大涨，而且泡沫严重；
2. 调控出台前涨势已经乏力；
3. 临深出现大涨；
不同之处表现为：
1. 基本面完全相反，之前是过热，这次是实体经济下滑；
2. 上次是加息周期，这次是近10年来的利率低点，大家觉得中国经济差不会加息，但如果美国加息怎么办，如果原油突破60怎么办？
3. 人们对房价普遍乐观，这和上一次完全不同，07年市场其实恐高，但大家都不认为自己是最后一棒。
当自己置身于投资客中，享受着房价暴涨带来的成就感时，没有人会去预防不可知的未来。这一轮用足高杠杆的投资者们，结果又会如何呢，会成为下一个阿牛吗？
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【延伸】“楼市四小龙”房价骤降10%！业主抗议、房企哭瞎……
去年涨幅最为明显的“房价四小龙”之一合肥，在春节期间一度传出楼市“暴跌”的消息，部分二手房价格下降10%-15%。
而就在昨天（2月27日），合肥迎来2月份最大型的一场土拍，土拍结果让人震惊——昔日两万每平米的楼面价，直接跌回六、七千，重回2015年上半年水平。高价拿地的房企要哭了。
业主求救市，人民日报：不用救！
业主们坐不住了，集体抗议：房价要崩，要求政府救市！
而对于业主的投诉，合肥市房产局回复：房价有涨有跌是正常的市场现象，房价的波动主要是市场调节，将关注房价问题，努力保持房地产市场平稳发展。
人民日报最近也评论，所谓“暴跌”其实是人为营造出的假象，降价合乎常理，无需大惊小怪。文章还预计，合肥恐怕不会是今年楼市调整的唯一城市，那些前期上涨过快城市，也应预估到房价松动下跌带来的后果。
深圳软蛋、苏州没戏、南京难撑……全国房价都降温了
国家统计局上周公布70个重点城市房价数据显示，15个一线和热点二线城市中11个城市新建商品住宅价格环比下降，其中深圳、无锡领跌，跌幅均为0.5%。上海、南京、合肥、福州、厦门、郑州等城市环比房价都进入负增长区间，北京、杭州、成都3个城市环比持平。广州市环比上涨0.6%，不过涨幅已连续4个月回落。
易居地产研究院副院长杨红旭指出：70个城市的新房环比涨幅，已在2016年9月见顶。就2017年来看，这一方向就是：下行！
更真实的指标：二手房走势
易居地产研究院副院长杨红旭整理了十六城的二手房价。当前，热点城市调控比较严厉，新房定价被地方政府管制，因此新房均价暂时出现一定程度的失真现象。二手房价格更能反映一个城市的真实状况。
深圳房价，就像一个泄气的皮球，彻底软蛋了。回忆一年之前，曾经繁华如梦！
苏州房价，是四小龙中最早上涨的，也最早下跌，去年9月10月曾尝试反弹，但被国庆调控潮压制住了，没戏了。当前仍在苏州抢高价地的房企，胆大，却不知艺高否？
无锡房价开始下跌了。去年的暴涨，既有补涨因素，又存透支成份。跌吧。
霸都，肥仔，2月首次微跌，开启减肥之路……
环沪的昆山，开跌了。哪位曾在去年10-11月卖房？老杨很服你噢。
南京走势，将类似于合肥，高位盘整三个月了，很快就撑不住了！
郑州房价，与南京类似，盘整中，将跌……
作为环深的东莞，房价盘整中……接下来的走势同深圳，命运同昆山。
作为环京的廊坊，价格处高位，仍在小涨，主要受北京影响，但好日子即将休矣……
仍在上涨，涨幅缩小，强于深圳，弱于北京。
杭州房价上涨较晚，当前仍相对强势，但开始盘整了。
长沙上涨较晚，涨幅不大，不在重点调控的16城之，政策略宽松，未来几个月将步入盘整……
北京较强势，涨势放缓，但2月有所抬头……但官方说10月后房价止涨，主要指新房。帝都的大老爷们，难道你们没听说近期北京学区房跳涨了吗，难道你们不想抑制北京的“房地产泡沫"？
作为上涨滞后于深沪京的广州，当前涨幅不减，略强于北京……
徐州作为苏北地级市，房价四季度才开始涨，近两个月加速涨，这是房地产板块轮动学说的最新体现！
下跌盘整了六年之久的三亚，终于开始上涨了，板块轮动是主导力量，北京霾灾是次要力量。估计还能上涨几个月……
真正的“大杀器”还没有出动呢
近期，住建部副部长陆克华在回应“房地产税进展”时提到，有关部门正在按照中央要求开展工作。普通的一句话回应后，引起轩然大波，市场又开始了一场“房地产税”的全民大讨论。
新华社主管的《经济参考报》27日头版刊文称，房地产税引发的疑虑有很多，但仔细分析会发现风险整体可控，房地产税有助于减少社会资金向房地产业聚集，反过来又会降低整体房地产金融杠杆，并引导资金“脱虚向实”。
文章认为，中国现行较高的首付比，可以给予金融机构房贷资产质量充足安全垫。
应该看到，我国现行个人住房贷款最低20%(热点城市最低30%)的首付比例以及二套房贷更高的首付成数，理论上至少可以承担整体房价20%以内的降幅。且二手房的贷款额按照评估价而非市场价来计算，理论上二手房贷可以承担40%以内的房价降幅。
真正存在较大违约风险的，当属房地产中介违规首付贷业务，但数十、数百亿元的首付贷规模与全国近20万亿元个人购房贷款余额相比，不可同日而语。 |
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发表于 2019-1-6 14:40
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