世界房价暴跌史

本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师，原标题：《世界房价暴跌史，房价可能腰斩吗？》，Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
& B# ?7 L6 n$ G2 y. Z+ U& t如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢？
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在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。
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( \7 J' ]; E1 U2 s6 K& z根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。0 H& \3 L+ b- u' t- G5 s6 v

) R  V0 M" w1 ^, D7 w8 p房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。
, L+ {% `  O1 _: U$ C8 o. r外资也开始逐渐撤离美国房产市场，让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。
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3 {0 m4 m7 s7 O+ q6 h2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。! [/ H7 z: _* i' q

* T' o5 Y: @- |) c2 N1 ^6 K很多的机构将美国房产定义为避险资产，双极的分析师并不这样认为。
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事实上，回顾全球近现代房价史，美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日，美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
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房价暴跌的周期是怎样的？房价暴跌有怎样的标志和后果？如果房价终究暴跌，那我还是否能投资房产?应该怎么买？* N  _+ z+ Y. [' f6 v- O( Q6 \. O' ^

  d5 t- M, U# n4 {! {今天我们聊一下世界房价暴跌史。0 `% X$ l9 G! v* j  n4 [% H
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世界各国房价暴跌. j. ]/ U  l6 u2 X* t9 T& y0 Y4 s+ s9 Y

2 V3 h" B$ v" B按照国际上的定义， 房价下跌分为三个层次：房价调整、房价崩盘、房价投降。
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房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场，房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。
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而房价投降又叫做恐慌性抛售，最早起源于古罗马时期。# a' @0 S! X) {$ j
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古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名。
( K, i) M/ f+ o/ K/ W$ P7 L克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。
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当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。
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房价投降一词由此而来，现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。
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有的朋友可能要说，这外国人也太少见多怪了，如果标准这么低，国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。
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6 G- d: F" Z5 f2 d与中国过去的不同，外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。
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5 J: J/ d# Y) Y3 [1 g8 t0 k" d5 q美国：1800-20080 O: m. X# B, ^( S2 g/ N

3 }5 ]* m1 v7 A美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。! I8 X/ t* L4 M6 ^. d1 M; r; W0 V

! ]. K- m5 L! A- x/ G8 b从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。, n; l# w+ t5 `( E  ?0 G

' ?7 h9 {: ~( S1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。5 ]  a  G) ~; x( E# N: i
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其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。. `/ w* a4 D8 L$ ]9 M+ D/ p
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1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。
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! g. f7 m, L# v1 _2006年7月，美国的房价从高点开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。/ w# D( W/ h& s& a5 [
当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。
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2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。# ]1 J. r( v4 q
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很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。
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这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。6 [8 C9 w4 h5 V" l! l) `6 N

" g: m* X' C+ P英国1973-2008
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虽然近现代以来，英国只经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。# g9 R& t" y4 }0 H' L; J

1 `7 H4 y9 K; D7 V* Q9 ?) ^3 M- H英国曾经是一个以租房为主的国度，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。
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. ^- H$ y& m+ N- t9 s; d% g5 h时至今日，英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家，每千人仅有410.8套住房。: T, U6 E  u# K9 U

& T" f$ P* A3 W/ ?# G- F8 E20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间，房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候，英国的业主数量已经赶上了租房住户。' M# h) y2 O+ r- [" v

8 i% Q+ W7 P) C# F- }1 v1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。. h; r$ S8 s+ k$ D; ^  e* c, Y6 X1 k2 k

# l" L3 G/ n9 M: }$ X2 t80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信：房子是自由民主的基石。6 r2 i% P* E* W: f
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1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。9 H1 }1 O7 p; O4 a7 T% F
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然而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。
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" ]# J8 p; F5 }) p7 T0 G伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室，拿着账单痛哭流涕。& r( ~* m& B8 t# i" L9 `

8 o2 k  p! D; A+ F. L1990年，22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年，大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。 . G0 U/ a: d8 i2 l
这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。
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随着2000年后的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。
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2007年初，当时的信贷市场已经在释放风险信号，2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。: A  c+ L: ^% D  s+ }5 A

4 ?# W& g% r: x/ Q9 w3 R! E" Y, ^; S& D欧洲：2007-2009
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相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。
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截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。
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即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。
! f6 r# w+ T% k% u" h+ [  T当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。
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0 d: I, t+ G, w当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。. h7 V  C/ Y4 V# k

% F: Z5 {2 `! ]% a过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。在这种情况下，巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第二，仅次于中国香港。% T/ j5 a9 H4 W6 n2 I- {% [
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在网上，很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。8 |7 ]3 D) F, j+ H1 z: D
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但事实上，房价跌了之后，欧洲人更加租不起房了。
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坐标希腊，一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。
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  c" m9 }. e. o/ t% A7 l" q9 S她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。# W/ r7 j% p. B3 p6 f
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东南亚：1997
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当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。7 P% R  a* T1 j( W6 {) t3 I

: H! Q4 f( ~4 d以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。$ o  @3 t: m, B( o
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然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到原点，并且在2018年底，超过了峰值的132%。1 W4 s+ V# w5 O- p) Y% e
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相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。
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$ f% }: L) S0 F1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。
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截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。) J! \, W3 T6 \% \- l

- }- u  k* i2 `泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。' [2 N2 ~& M1 p& i+ a6 x/ _; ]# q
虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。
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$ Z8 ^3 h3 \- L* k( `$ f6 P3 ?/ v, p根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。
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其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。
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相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他信被驱逐。
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日本：1991-2009: v6 b4 Y2 q% Q
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当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。4 h! B; m! E- G7 b  h1 r* L

3 w9 h7 E) c0 H! t# a" J1 c: ]$ H1 y1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。
' U- f% \8 j' L5 S. k" Y然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。
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下一次房价暴跌？: Z5 p- b3 s& w1 n0 |2 T7 b& o% B
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回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。2 p6 b% }$ E0 d4 s
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房价会跌吗？房价一定会有跌的时候，即使国运昌隆如美国，在经历64年的房价整体增长后，一样会在2008年房价崩盘。$ f5 n5 T( p2 ]. O

+ q3 [) e0 ?" ?: @0 r5 _  T' ~房价有可能腰斩吗？完全有可能，美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩，那些整体房价腰斩的国家和区域，部分地方房价下跌9成都是可能的。
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房子还能买吗？即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价在经历短期波动后迅速上涨。+ j; N  I3 a& b3 r( ?& b4 |( O

8 @7 o2 ?2 a1 L% U; \2 T- M那些在美国曾经全面崩盘的城市，例如底特律，费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。7 R4 X2 x9 U0 W. b& H; ~0 `

# I+ R8 D  L  I那些腰斩后5年才房价恢复的城市，看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者，5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。. g0 [. Y9 w5 N# H: z; x
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房价暴跌并不可怕，泡沫飘去之后，真正的金子才会露出水面。真正可怕的，是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。: M8 ]3 @6 i; m( ]
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地球上最好的投资就是地球本身，关键是看你投资在了地球的何处。
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% A3 \6 a+ Q0 |1 i/ x. e本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师