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信托开展房抵贷须防范两大风险

信托开展房抵贷须防范两大风险

房产抵押贷款(下称“房抵贷”)是消费贷的一种,是指借款人以名下房产(住宅、商业和别墅等)作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。

  房抵贷在银行很早就已开展,近几年才在消费金融公司、网络小贷、信托和小贷担保等行业开展。截至目前,银行的房抵贷业务监管趋严、规模收紧,互联网小贷的房抵贷业务受到限制,小贷、担保资本金来源有限,导致通过信托的房抵贷业务增多,这对于转型中的信托公司来说是一个介入消费贷款业务的机会。

  信托开展房抵贷

  如何防范风险

  机遇和风险总是相伴而生的,信托公司面对房抵贷业务机会的同时,也要注意防范以下风险。

  首先是底层资产的风险。

  底层资产中首先是抵押的房产,其风险大致如下:根据“买卖不破租赁”的原则,存在租赁权对抗抵押权的风险;根据《担保法解释》规定,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,存在抵押无效的风险;抵押的房产不投保,存在抵押物灭失的风险;根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释,借款人用唯一住房进行抵押,存在难以处置抵押物的风险;评估机构管理不规范,在房产评估价格时存在房产评估价格不公的风险;抵押的房产要产权清晰,无网签、查封、扣押等法律纠纷等。

  底层资产中其次是借款人,其风险大致如下:借款人是自然人,其第一还款来源存在较大的不确定性;借款人具有良好的信用记录,严禁其征信报告中2年内连续逾期超过6次或累计12次;借款人的贷款、信用卡当前逾期的不予受理,近两年非正常结清(保证人代偿或以资抵债)的不予受理;不受理个人或经营单位正处于被诉讼或被执行阶段的借款人等。

  其次是资金用途的风险。

  房抵贷业务虽然开展时间较早,但其和现金贷一起随着新兴金融业务的发展而盛行。由于现金贷业务存在不当催收、畸高利率等负面信息,141号文对其进行了限制。考虑到房抵贷具有帮助中小企业融资和支持个人生活消费的合规性的一面,应该不会像现金贷一样受到很严格的监管。

  根据监管要求,不得将贷款资金用于房地产开发经营、购房、房地产投资等类投资。为迎合监管形势和控制资金用途,信托公司开展房抵贷时,需要严格审核借款人的信用风险,尽量与有信贷经验的助贷机构合作,同时,要求借款人提供资金用途的转账凭证、银行流水、发票和购销合同等原始凭证。

  信托房抵贷

  主要业务模式

  信托公司开展房抵贷的主要业务模式,其一是流贷模式。信托公司作为房抵贷业务的资金供给方,可通过信托贷款方式直接向合作对手提供流动资金,由合作对手发放房抵贷。根据141号文的规定,合作对手一般是消费金融公司或网络小贷等有放贷业务资质的机构。截至2017年底,国内共有约26家消费金融公司和249家网络小贷,大约有21家消费金融公司都是银行系的,难以接受较高成本,只有约5家民营的消费金融公司和部分网络小贷可通过信托公司进行融资。

  第二种模式是助贷模式。相比流贷模式,信托公司通过助贷模式可开展的房抵贷业务较多,助贷模式一般是指信托公司与助贷机构合作,信托公司提供资金,助贷机构提供借款人,风险与收益双方协商,助贷模式的房抵贷业务大致可分两类。

  其中,一类是担保模式。该模式是助贷机构为信托公司推荐借款人,信托公司负责审核、审批推荐的借款人,助贷机构的关联公司/指定的第三方/合作的担保公司/房地产公司等为每笔贷款提供担保。该模式下,要求助贷机构具有房抵贷业务经验,更要求担保人具有一定的担保实力。若借款人本息发生逾期,助贷机构或担保人不履行差补、受让或置换逾期贷款的情况下,担保人需履行担保代偿义务。

  另一类是信用保证保险模式。该模式是助贷机构为信托公司推荐借款人,信托公司发放贷款,信托公司或借款人向保险公司为每笔贷款投信用保证保险,若借款人不偿还贷款本息,需要保险公司赔付。信用保证保险包括信用保险和保证保险,分别由债权人和债务人投保和缴纳保费。

  来源:证券时报
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